Gexpertise Conseil : Etats de surface

Missions Etats de surface

Lors d’une vente, d’une mise en location, d’une construction ou encore dans le cadre de l’exploitation de locaux commerciaux ou industriels, la législation prévoit de nombreuses définitions de surfaces. Leur calcul et l’établissement des plans prennent toute leur importance au regard des facteurs tels que coefficients, agréments, loyers réglementés, coût du m2, redevances et autres taxes… L'équipe ÉTATS DE SURFACES, grâce à ses géomètres-experts et l’utilisation de techniques et matériels ultra fiables, garantit la juste définition et la mesure juste, des surfaces réglementaires (SHO, SdP, loi Carrez, redevance, TLE, CDAC, taxe foncière…) et des surfaces contractuelles (SUB, SUN, GLA, surface pondérée …).

ETATS DE SURFACES REGLEMENTAIRES

L’état français définit deux grandes familles de surfaces : les surfaces réglementaires et les surfaces contractuelles. En France, les surfaces constituent un pilier de la définition de la propriété. En effet, elles sont aussi bien utilisées lors de la conception d’un bien immobilier (urbanisme) que lors de sa location ou sa vente.

La première grande famille de surface est la surface règlementaire. Elle est encadrée par la loi et revêt un paramètre d’importance : elle constitue l’assiette de la plupart des impôts sur le patrimoine bâti.

Pour l’urbanisme et depuis la loi Alur de 2012, le droit à construire est régit par la « surface de plancher » et l’ « emprise au sol » du projet. Définit par l’article R.112-2 du Code de l’Urbanisme, elle est obligatoire pour tout dépôt de document d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable,…). Cette surface remplace les « surfaces hors œuvre » (SHOB/SHON) encore utilisées aujourd’hui au regard de l’accessibilité handicapée et des performances énergétiques d’un bâtiment.

Lors d’une estimation immobilière : l’Etat fixe un certain nombre de règles s’appliquant grâce à différentes surfaces :

- La surface habitable
- La surface utile pour les logements
- La superficie privative d’un lot de copropriété issue de la loi Carrez
- La surface de vente issue du Code du Commerce
- La surface exploitée issue de la loi Pinel

Pour le paiement de l’impôt :

- Pour la Taxe d’Aménagement

- Pour la Taxe Foncier sur les propriétés bâties
- Pour la Taxe sur les Bureaux en Ile de France
- Pour la Redevance pour la création de bureaux ou de commerces en Ile de France

Pour l’ensemble de ces surfaces, Gexpertise propose différents types de visualisation :

- Une vue traditionnelle en plan
- Une vue axonométrique avec son outil Axo-Surf

Cette visualisation permet une meilleure vision de chacune de ces surfaces en superposant l’ensemble des niveaux de votre bâtiment.

ETATS DE SURFACES CONTRACTUELLES

L’état français définit deux grandes familles de surfaces : les surfaces réglementaires et les surfaces contractuelles. En France, les surfaces constituent un pilier de la définition de la propriété. En effet, elles sont aussi bien utilisées lors de la conception d’un bien immobilier (urbanisme) que lors de sa location ou sa vente.

La deuxième grande famille de surface est la surface contractuelle. Comme son nom l’indique, elle est décidée lors de la signature de contrat et donc peut varier selon les besoins des contractants :

- Les surfaces utiles brutes et nettes sont très utilisées lors de l’estimation d’un bien car elles représentent la surface utilisable par le locataire et donc la surface louable
- La GLA (Gross Leasing Area) venue d’Angleterre est très utilisée pour déterminer la valeur locative dans les centres commerciaux

Les surfaces pondérées sont utilisées dans l’estimation immobilière car elles ont pour but de prendre en compte dans leurs calculs la fonctionnalité de chaque pièce :

- La surface commerciale pondérée
- La surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP)

Pour l’ensemble de ces surfaces, Gexpertise propose différents types de visualisation :

- Une vue traditionnelle en plan
- Une vue axonométrique avec son outil Axo-Surf

Cette visualisation permet une meilleure vision de chacune de ces surfaces en superposant l’ensemble des niveaux de votre bâtiment.

AXO SURF SHO SDP SUB

AxoSurf® correspond à la vue Axonométrique d’une surface immobilière, étage par étage. Les différents types de surfaces sont représentés sur le plan livré, de façon claire et lisible au moyen d’une légende colorée.

ADAM

ADAM : Acquisition des Données et Analyse des Mesures dans l’immobilier

Le projet ADAM (Acquisition des Données et Analyse des Mesures) est la réalisation d’un outil informatique permettant le calcul des surfaces françaises et étrangères sur la base d’un même levé de bâtiment ou d’une même base documentaire. Destiné aux investisseurs, il permettra une meilleure appréhension du bien qu’ils souhaitent acquérir grâce à une conversion de la surface définie dans chaque pays en une surface connue de l’investisseur. De plus, l’outil permettra les calculs des surfaces définies par les nouveaux standards internationaux comme l’IPMS de la RICS.

De la performance des immeubles

Véritable outil d’aide à la décision et à la compréhension de la performance des immeubles, nous voulons parler le langage de tout acteur immobilier sans obliger ce dernier à comprendre l’ensemble des subtilités de chaque typologie de surfaces. Et cela afin de lui permettre de garder ses ratios habituels tout en disposant des surfaces réglementaires et contractuelles dans le pays où se situe l’actif.