Immobilier : Division de l'immeuble

Missions Division de l'immeuble

Grâce à ses compétences techniques et juridiques, l'équipe DIVISION DE L’IMMEUBLE apporte une réponse complète à ses clients lors de la mise en copropriété et dans le cadre de division en volumes immobiliers.

Mise en copropriété : les géomètres-experts de Gexpertise Conseil, partenaire du groupe Gexpertise, mettent à disposition les plans, l’État Descriptif de Division (EDD) et fournissent l’explication des tantièmes grâce à la performance de COPROM®, un logiciel développé par le Groupe. Le modificatif de copropriété est également pris en charge par l'équipe.

La division en volumes immobiliers : elle est sécurisée par la fourniture des plans, un état descriptif des volumes et des servitudes particulières. Un cahier des charges désignant les servitudes générales, les droits et les obligations de chacun ainsi que la répartition des charges, accompagne cette division. L’élaboration des statuts et de la délimitation du périmètre de l’éventuelle association syndicale (ASL, AFUL), chargée de la gestion de cette organisation, sera aussi du fait de l’expert.

ÉTAT DEScriptif de division et règlement de copropriété (EDD-RCP)

La mise en copropriété d’un immeuble poursuit un double objectif ; celui de rendre compte de la division juridique d’un immeuble entre plusieurs personnes, et celui d’organiser la vie de l’immeuble et des personnes qui l’occupent. Forte de 60 années d’évolutions, la Copropriété demande au Géomètre-Expert une expertise tant technique que juridique. En effet, la répartition des quotités de propriété et de charges s’appuie sur une analyse très précise de l’immeuble et des lots qui le composent, le but étant d’établir une juste répartition, au regard des critères posés par la loi. L’expertise juridique du Géomètre-Expert permettra ensuite de construire, en partenariat avec un notaire, les règles de fonctionnement de l’immeuble. Gexpertise Conseil vous accompagne pour construire ces documents. Sur la base de plans projets, ou issu de nos relevés, nous définissons les lots de copropriété, les quotes-parts de propriété et de charges, la destination de l’immeuble, l’usage et les conditions de jouissance des parties privatives et communes.


Immeubles commercialisés en VEFA


Le travail se fera à partir des plans projets, et du mode de fonctionnement de l’immeuble prévu lors de sa conception (notice descriptive, …). Une attention particulière sera portée sur l’assiette foncière de la future copropriété, qui devra avoir été bornée pour une sécurisation de l’ensemble du montage.


Immeubles existants


Le montage pourra être adapté, pour permettre des livraisons au fil de l’eau, tout en garantissant au maître d’ouvrage une certaine liberté pour mettre en œuvre et adapter son projet. En plus des certificats de superficie « Carrez », indispensable aux actes de vente, Gexpertise pourra également réaliser tous les diagnostics nécessaires en pareille situation.

Refontes et mise en conformité de copropriétés

Les immeubles soumis au statut de la copropriété ont ceci de particulier que leur cadre juridique (loi de 1965) évolue dans le temps, alors même que l’EDD-RCP lié à l’immeuble reste figé dans l’état dans lequel il a été publié. On observe donc de nombreuses différences entre les exigences actuelles de la loi, et les documents produits, pour certains sous l’égide de la loi de1938.

Fort de son approche juridico-technique, le Géomètre-Expert peut donc réaliser différences missions complémentaires :

Déceler les anomalies d’emprise entre parties privatives et parties communes, par comparaison entre le relevé de l’immeuble et les plans de copropriété (lorsqu’ils sont disponibles), ou bien encore les lots en contradiction avec les règles de la publicité foncière ;

Identifier les incompatibilités, notamment dans la répartition des charges, entre les critères de la loi, d’ordre public, et les répartitions en cours dans l’immeuble ;

Mettre à jour et clarifier la définition des droits de chaque copropriétaire sur les parties communes et privatives ; en l’occurrence, la loi ELAN de 2018 et ses décrets met en avant trois points cruciaux, que sont les parties communes spéciales, les jouissances exclusives et les parties privatives ;

Débarrasser l’EDD-RCP de ses dispositions devenues obsolètes, par l’évolution de la loi ou par la jurisprudence.

Modificatifs de copropriété

Au cours de sa vie, les copropriétaires apporteront de nombreuses modifications à l’immeuble soumis au régime de la copropriété. Il faudra alors établir un Modificatif à l’État descriptif de Division, acte soumis à un formalisme particulier en fonction du cas de figure :


La réunion de lots


C’est le cas par exemple de la réunion de deux studios pour former un deux pièces. Le modificatif constate la somme des quotes-parts, tant dans la propriété des parties communes que des répartitions des charges, et mets à jour ces répartitions si nécessaire.


La division de lots


On pourra par exemple céder une partie de son lot au copropriétaire voisin, ce qui demande à la fois une division, puis une cession (et éventuellement une réunion). Il faudra s’assurer, pour chacun des lots, des dessertes et des alimentations (fluides, électricité, …).


La création de lots sur parties communes


Que ce soit pour racheter un fond de couloir ou réaménager un mail commercial, les parties communes sont régulièrement l’objet d’appropriation. Il s’agit alors d’attribuer à la partie à privatisée un numéro de lot, des quotes-parts de propriété et des tantièmes de charges. Les parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires, il faudra que celui-ci cède le lot créé au propriétaire concerné au travers d’un acte de vente.


L’incorporation de lots dans les parties communes


A l’inverse du cas précédent, il s’agit de reverser un lot dans le patrimoine du syndicat de copropriétaire. On aura recours à cette opération, par exemple pour l’aménagement d’un local vélo en rez-de-chaussée de l’immeuble. Les quotes-parts du lot sont alors annulées en même temps que le lot

État Descriptif de Division VEFA (EDDV)

Dans certains cas, en raison de sa complexité, de son ampleur ou de sa composition, l’ensemble immobilier sera divisé selon une méthodologie bien particulière : la division en volumes. Statut purement contractuel, la division en volumes vise à créer des ilots de propriété dans l’espace, sans parties communes, et a priori parfaitement indépendants. A l’appui des plans qu’il aura lui-même dressé ou récupéré auprès du maître d’œuvre, le Géomètre-Expert définira et représentera l’emprise des différentes propriétés dans l’espace, dénommées volumes immobiliers. Ces volumes sont interconnectés par un réseau de servitudes générales et particulières, qui permettront aux différentes parties de l’ensemble immobilier de co-fonctionner. Afin de décrire les droits et obligations de chacun, un cahier des charges sera rédigé. Il comprendra notamment les répartitions de charges, par exemple pour la mise en œuvre d’une servitude ou pour un équipement collectif (chaufferie, ventilation, …)

Enfin, le dernier étage de ce montage juridique, comprendra les statuts de l’association syndicale de propriétaire (ASL/AFUL) qui aura en charge la gestion des éléments d’équipement collectifs. Gérée par un syndic, l’association syndicale demeurera l’espace permettant le dialogue entre les propriétaires, les prises de décision, et éventuellement les recours dans l’intérêt des co-volumiers.

Pour la division en volumes, le travail collaboratif avec le notaire, le maître d’ouvrage, d’œuvre et ses bureaux d’étude, est l’une des clés de réussite. Les divisions en volumes se basent sur des projets d’architectes ou des relevés de bâtiments existants, appuyés par une parfaite compréhension des dimensions structurelles et fonctionnelles des bâtiments.

Gexpertise mobilise ses Géomètres-Experts, ingénieurs et juristes spécialement formés pour répondre à vos besoins très spécifiques et vous proposer les meilleures solutions de mise en valeur de votre bien.

Fort de son approche juridico-technique, le Géomètre-Expert peut donc réaliser différences missions complémentaires :

Statuts d’Associations Syndicale de Propriétaires et plan périmétrique

Bien avant d’être employées pour les ensembles immobiliers divisés en volumes, les associations syndicales étaient utilisées pour la gestion de biens, équipements, ou espaces, appartenant à différents propriétaires fonciers. Gexpertise intervient pour la rédaction des statuts, en définissant l’objet de l’association, les membres, les périmètres, le fonctionnement global et les voies de chacun des membres. De nombreux lotissements, zones d’activités, ensembles immobiliers, sont aujourd’hui régis par ce type d’association. Gexpertise réalise donc les mises à jour de statuts, puisqu’il est fréquent que les membres, le périmètre et les équipements d’intérêt collectif de l’Association aient évolué.

VUEs AXONOMÉTRIQUES

Les Axos sont des vues axonométriques dédiées à l’immobilier développées par Gexpertise. Les vues axonométriques (AXOSURF, AXO PROM, AXO COP et AXO VOL) permettent une visualisation instantanée et pédagogique de l’immeuble dans sa globalité en mettant l’accent sur tout ce qu’il convient d’appréhender au 1er coup d’œil.. Elles s’adaptent à tout type d’immeuble, qu’il soit à usage de logement, de bureaux ou autre.


AXOSUF

AXOSUB : Axonométrie Surface Brute


La Surface Utile Brute correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…) et les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).


AXOSUB

SHOB/SHON : Axonométrie Surface Hors OEuvre Brute/Nette


La Surface Hors OEuvre Nette d’une construction est égale à la SHOB de cette construction après déduction :
Des surfaces De Plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
Des Surfaces De Plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.
Des Surfaces De Plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules.
Des Surfaces De Plancher hors oeuvre des bâtiments affectées au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.


AXOSURF

AXO SDP : Axonométrie Surface De Plancher


La Surface De Plancher (SDP) d’une construction est la surface réglementaire de référence dans le domaine de l’urbanisme. Elle sert à déterminer le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire, l’obligation de recours à un architecte et à appliquer les plans locaux d’urbanisme.


AXOPROM

Axonométrie de la promotion


Dans le cadre de la promotion d’un bien, il est représenté un ensemble immobilier par typologie de lots : studio, deux pièces, trois pièces...


AXOCOP

Axonométrie de la Copropriété


La Copropriété s’entend de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie en plusieurs personnes par lot, comprenant chacun une partie privative et une quote part de partie commune.


AXOVOL

Axonométrie de la Division en Volumes


La Division en Volumes ou « volumétrie » peut se définir comme une technique particulière de division de la propriété permettant d’isoler des éléments lorsqu’ils sont imbriqués et superposés dans un ensemble immobilier.