Immobilier : Etats de surfaces

Missions Etats de surfaces

Lors d’une vente, d’une mise en location, d’une construction ou encore dans le cadre de l’exploitation de locaux commerciaux ou industriels, la législation oblige à des calculs de surfaces. Leur calcul et l’établissement des plans prennent toute leur importance au regard des facteurs tels que coefficients, agréments, loyers réglementés, coût du m2, redevances et autres taxes… L'équipe États de Surfaces, grâce à ses géomètres-experts et l’utilisation de techniques et matériels ultra fiables, garantit la juste définition et la mesure juste, des surfaces réglementaires (SHO, SPD, loi Carrez, redevance, TLE, CDAC, TA… etc) et des surfaces contractuelles (SUB, SUN, GLA, surface commerciale pondérée…).

L’état français définit deux grandes familles de surfaces : les surfaces réglementaires et les surfaces contractuelles. En France, les surfaces constituent un pilier de la définition de la propriété. En effet, elles sont aussi bien utilisées lors de la conception d’un bien immobilier (urbanisme) que lors de sa location ou sa vente.

ÉTATS DE SURFACES REGLEMENTAIRES

La première grande famille concerne les surfaces règlementaires. Elle est encadrée par la loi et revêt un paramètre d’importance : elle constitue l’assiette de la plupart des impôts sur le patrimoine bâti.

Pour l’urbanisme et depuis la loi Alur de 2012, le droit à construire est régit par la « surface de plancher » et l’« emprise au sol » du projet. Définit par l’article R.111-22 du Code de l’Urbanisme, elle est obligatoire pour tout dépôt de document d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable…). Cette surface remplace les « surfaces hors œuvre » (SHOB/SHON) encore utilisées aujourd’hui au regard de l’accessibilité handicapée et des performances énergétiques d’un bâtiment.

Lors d’une estimation immobilière : l’Etat fixe un certain nombre de règles s’appliquant grâce à différentes surfaces :

La surface habitable pour les logements
La superficie privative d’un lot de copropriété issue de la loi Carrez
La surface de vente issue du Code du Commerce

Pour le paiement de l’impôt :

Pour la Taxe d’Aménagement
Pour la Taxe Foncier sur les propriétés bâties
Pour la Taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France
Pour la Redevance pour la création de bureaux ou de commerces en Ile-de-France

Pour l’ensemble de ces surfaces, Gexpertise propose différents types de visualisation :

Une vue traditionnelle en plan
Une vue axonométrique avec son outil Axo-Surf

Cette visualisation permet une meilleure vision de chacune de ces surfaces en superposant l’ensemble des niveaux de votre bâtiment.

ÉTATS DE SURFACES CONTRACTUELLES

La deuxième grande famille porte sur les surfaces contractuelles. Comme leur nom l’indique, leurs définitions sont décidées lors de la signature de contrat et donc peuvent varier selon les besoins des contractants :

Les surfaces utiles brutes et nettes sont très utilisées lors de l’estimation d’un bien car elles représentent la surface utilisable par le locataire et donc la surface louable
La GLA (Gross Leasing Area) venue d’Angleterre est très utilisée pour déterminer la valeur locative dans les centres commerciaux

Les surfaces pondérées sont utilisées dans l’estimation immobilière car elles ont pour but de prendre en compte dans leurs calculs la fonctionnalité de chaque pièce :

La surface commerciale pondérée
La surface développée hors œuvre pondérée (SDHOP)

Pour l’ensemble de ces surfaces, Gexpertise propose différents types de visualisation :

Une vue traditionnelle en plan
Une vue axonométrique avec son outil Axo-Surf

Cette visualisation permet une meilleure vision de chacune de ces surfaces en superposant l’ensemble des niveaux de votre bâtiment.

AXO SURF SHO SDP SUB

AxoSurf® correspond à la vue Axonométrique d’une surface immobilière, étage par étage. Les différents types de surfaces sont représentés sur le plan livré, de façon claire et lisible au moyen d’une légende colorée.

ADAM

ADAM : Acquisition des Données et Analyse des Mesures dans l’immobilier

Le code de mesurage de la RICS, qui intègre les normes internationales de mesurage des biens immobiliers, permet le calcul des surfaces françaises et étrangères sur la base d’un même levé de bâtiment ou d’une même base documentaire. Destiné aux investisseurs, il permet une meilleure appréhension du bien qu’ils souhaitent acquérir grâce à une conversion de la surface définie dans chaque pays en une surface connue de l’investisseur.

Véritable outil d’aide à la décision et à la compréhension de la performance des immeubles, nous voulons parler le langage de tout acteur immobilier sans obliger ce dernier à comprendre l’ensemble des subtilités de chaque typologie de surfaces. Et cela afin de lui permettre de garder ses ratios habituels tout en disposant des surfaces réglementaires et contractuelles dans le pays où se situe l’actif.