Loi ELAN : 3 ans pour mettre à jour votre état descriptif de division et règlement de copropriété.


Derrière cette obligation, de quoi parle-t-on, quels sont les enjeux, et quelles sont les actions pour les copropriétaires et les syndics ?
L’actualité du début juin était largement consacrée au redémarrage de l’activité de notre pays. Mais l’actualité juridique de notre métier n’était pas en reste, avec l’entrée en vigueur ce lundi 1er juin, de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, prise pour l’application de la Loi du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN.

Cette ordonnance est présentée par les spécialistes comme un tournant majeur dans l’organisation juridique de l’immeuble, depuis la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Alors que cette Loi prévoyait un statut unique quel que soit l’ensemble immobilier, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 introduit deux nouveaux critères : la présence d’habitation et sa taille de l’ensemble immobilier. Rappelons que le statut de la copropriété concerne 560 000 immeubles en France, allant de deux à plusieurs centaines de lots.

Attentif à l’évolution de son cadre normatif, Gexpertise se propose de revenir sur un nouveau point essentiel introduit par la Loi du 23 novembre 2018 et l’Ordonnance prise pour son application. Il s’agit de l’inscription obligatoire de toutes les parties communes spéciales et jouissances exclusives dans l’état descriptif de division. L’article 6 de la loi est désormais enrichi de plusieurs alinéas (6-2 à 6-4 inclus) précisant ces notions, et faisant rentrer dans le droit commun de la copropriété des principes issus de la jurisprudence.

eLes parties communes spéciales

La loi ELAN impose désormais que le règlement de copropriété fasse état des parties communes qui font l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires, et de toutes celles qui sont la propriété de certains copropriétaires seulement. Cette mention donne lieu à un calcul de quotes-parts, répartissant la propriété entre les copropriétaires concernés. Chaque partie commune spéciale identifiée doit maintenant avoir son équivalent en termes de charges spéciales.

Tout oubli de la part du praticien rédacteur, pourra rendre inapplicable certaines parties du règlement, compromettant ainsi la juste répartition des charges au sein de la copropriété. Le premier enjeu est de payer les charges pour ce que vous possédez, et de posséder une part de ce pour quoi vous payez. Après la spécialisation des charges, le second enjeu porte sur la spécialisation des votes. En cas d’inexistence de parties communes spéciales dans l’état descriptif de division, c’est bien l’ensemble des copropriétaires qui auront à se prononcer lors d’un vote, et non les copropriétaires qui bénéficient de ces parties communes spéciales.

Retenons qu’il est aujourd’hui exclu de créer des charges spéciales sans avoir préalablement créé les parties communes spéciales correspondantes.

Les jouissances exclusives

A l’image d’une terrasse ou d’un jardin, il peut arriver que certaines parties de l’ensemble immobilier, décrites comme des parties communes, soient attribuées à un copropriétaire sous forme de jouissance exclusive. Le statut de ces espaces a pu par le passé susciter un doute quant à leur nature : cette partie commune s’intègre-t-elle à la partie privative du lot de copropriété, ou ne s’agit-il que d’une tolérance accordée à un copropriétaire ? Cette interrogation a trouvé une réponse grâce à la jurisprudence. Celle-ci est désormais reprise par la loi ELAN qui fixe deux principes complémentaires. Selon le premier principe, l’existence de la jouissance exclusive est soumise à sa mention expresse dans l’état descriptif de division. Suivant le second principe, la jouissance exclusive est un droit accessoire au lot de copropriété. Ainsi, elle ne peut constituer la partie privative du lot de copropriété.

Les Géomètres-Experts appliquaient depuis plusieurs années certains de ces principes dans leurs travaux. Mais les anciens états descriptifs de division, notamment ceux rédigés conformément à la loi du 28 juin1938, sont en revanche en décalage, voire en contradiction avec les règles issues de la loi ELAN. L’enjeu sera désormais de sécuriser des états de fait dans les documents qui le requièrent et qui, bien que non remis en cause par les copropriétaires, ne respectent pas les nouvelles exigences. On pensera par exemple aux charges spéciales par bâtiment, sans mention de parties communes spéciales de bâtiment.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit un délai de 3 ans pour mettre en conformité les états descriptifs de division et règlements de copropriété. Cela signifie que le 24 novembre 2021, les modificatifs de copropriété auront dû être votés. Les syndics de copropriété ont donc pour obligation de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la mise en conformité des documents. La décision de mise en conformité est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Les syndics de copropriété auront par conséquent à s’interroger : les documents juridiques des copropriétés gérées sont-ils en conformité avec la loi ELAN ? Devant la tâche qui s’annonce, Gexpertise a mis en place une méthodologie claire et efficace avec ses partenaires.
Cela passe d’abord par un dialogue avec le syndic et les conseils syndicaux afin de partager les enjeux de la mise aux normes. Le syndic met alors au vote de l’assemblée générale la décision de mise en conformité. En première phase, une lecture approfondie des documents de la copropriété et une compréhension du fonctionnement de l’immeuble permettra de dégager les éventuelles non-conformités. A la suite de cette première étude, il sera ainsi possible de se prononcer avec pertinence sur la nécessité de modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Cette lecture permettra également de détecter d’autres points de vigilance : emprises de lots non conformes, critère d’utilité non appliqué, etc.
En seconde phase, un nouveau dialogue avec les acteurs cadrera la mission exacte et le modificatif de copropriété qui s’en suivra.

Appelez-nous, sécurisez vos copropriétés en les rendant conformes à la loi, et donc plus justes, plus efficientes et mieux gérées.

Votre contact

Pierre MONSCOURT
Ingénieur géomètre confirmé, Responsable du Service Copropriété et Divisions Complexes
+33 6 99 08 70 01
+33 1 46 26 14 23
p.monscourt@gexpertise.fr