Chacun des termes employés dans la loi méritant de s’y attarder, nous nous concentrons précisément sur l’expression « organisation ayant la personnalité morale » pour vous présenter l’Association Syndicale de Propriétaires.
Ce type d’organisation qui existe depuis bien longtemps a largement fait peau neuve en 2004, au travers d’une Ordonnance datée du 1er juillet 2004, n°2004-632, et de son Décret d’application du 3 mai 2006 complétée de certaines dispositions de la Loi ALUR datée du 24 mars 2014, n°2014-366. Monnaie courante dans bien d’ensembles immobiliers pour la gestion des ouvrages et équipements d’intérêt collectif, l’Association Syndicale de Propriétaires type Association Syndicale Libre/Association Foncière Urbaine Libre promet, par cette loi ELAN, de jouer un rôle encore plus prégnant dans les immeubles et groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes jusqu’ici impérativement soumis au régime de la copropriété. Seule la gestion d’immeubles ou groupe d’immeubles divisés en lots à usage total ou partiel d’habitation reste la chasse gardée du régime de la copropriété (Loi du 10 juillet 1965, n°65-557).
Les Associations Syndicales de Propriétaires couvrent une variété d’Associations se déclinant en trois espèces : libres, autorisées et constituées d’office (I). Les Associations Syndicales de Propriétaires Libres, type Association Syndicale Libre (ASL) ou Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), sont intéressantes pour la liberté et la souplesse qu’elles permettent, qualités souvent nécessaires à la gestion de propriétés autres qu’à usage d’habitation. L’Ordonnance du 1er juillet 2004 impose toutefois un minimum d’obligations dont nous passerons certaines en revue, intégrant en outre la dernière actualité jurisprudentielle (II). Les Associations syndicales autorisées et constituées d’office correspondent à des établissements publics administratifs créés et contrôlés par l’Etat, qui en l’espèce, ne nous intéressent pas et qui ne seront pas abordées. Les ASL et les AFUL sont des personnes morales dont la capacité juridique est conditionnée à la réalisation de formalités imposées par l’Ordonnance du 1er juillet 2004. A défaut, ces « organisations » ne sont que des lettres mortes (III). Opter pour la création d’une ASP Libre revient par ailleurs à devoir choisir entre les deux Associations proposées par l’Ordonnance du 1er juillet 2004 et par le Code de l’Urbanisme, à savoir l’Association Syndicale Libre (ASL) et l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). Le choix repose sur de rares points de différence entre ces deux Associations (IV).
Ce type d’organisation de gestion éprouvé depuis plusieurs années est une réponse facile apportée aux propriétaires de biens logés dans des immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale ou autre que d’habitation dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
I - Les Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) Instituée au XIXème siècle par la Loi abrogée du 21 juin 1865, l’ASP est un groupement de propriétés (non de personnes) ayant la personnalité morale et la capacité juridique (agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer). L’ASP s’est tout d’abord décliné en trois catégories : l’Association Syndicale Libre (ASL), l’Association Syndicale Autorisée (ASA) et l’Association Syndicale Constituée d’Office (ASCO). Au XXème siècle est apparue une nouvelle espèce d’ASP, l’Association Foncière Urbaine (AFU), créée par la Loi d’Orientation Foncière du 30 décembre 1967, modifiée par la Loi du 5 juillet 1972, comme instrument de réalisation des opérations d’aménagement urbain par les propriétaires fonciers. Avant son institution, le législateur avait élargi le champ d’application essentiellement rural des ASL à des emplois urbains exceptionnels (assainissement des voies privées (L.15 mars 1928), aménagement des lotissements défectueux (L.18 mars 1928 et 5 mars 1952), remembrement et reconstruction des villes sinistrées (L.11 octobre 1940, 12 juillet 1941 et 16 juin 1948). Durant la 2ème Guerre mondiale, une tentative d’élargir de façon générale l’intervention des ASP dans l’aménagement urbain échoua, faute de décret d’application.
En 1958, une Ordonnance du 31 décembre et son Décret d’application du 11 avril 1961 avaient été édictés pour autoriser le recours aux ASP dans des opérations d’aménagement urbain. Cependant limitée dans leurs objets et d’une mise en œuvre complexe et pesante en terme de contrôle, les ASP furent peu employées. Ainsi, il faut attendre la Loi d’Orientation Foncière du 30 décembre 1967, modifiée par la Loi du 5 juillet 1972 pour dédier un type d’ASP aux opérations d’aménagement urbain : l’Association Foncière Urbaine (AFU). Celle-ci peut être libre (AFUL), autorisée (AFUA) ou constituée d’office (AFUCO). Après de multiples réformes, ces textes fondateurs furent codifiés aux articles L.322-1 à L.322-16 et R.322-1 à R322-40 du Code de l’Urbanisme. En tant qu’ASP, l’AFU est en outre régie par l’Ordonnance du 1er juillet 2004 et son Décret d’application du 3 mai 2006. La Loi ALUR du 24 mars 2014 a créé une variante dans la catégorie des Associations Foncières Autorisées (AFUA), à travers l’Association Foncière Urbaine de Projet (AFUP), qui a pour objet la cession des terrains inclus dans son périmètre, après montage d’un projet associant une opération de remembrement, au sens des 1° et 2° de l’article L. 322-2, et une opération d’aménagement, au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’Urbanisme.
II - Les dispositions réglementaires applicables aux Associations Syndicales de Propriétaires Libres, ASL et AFUL L’Association Syndicale de Propriétaires Libre relève du droit privé et comme son nom le signifie, est constituée librement par écrit (statuts) par consentement unanime des propriétaires dont les biens sont situés dans leur périmètre, sans préjudice toutefois des quelques règles imposées par l’Ordonnance du 1er juillet 2004 et son Décret d’application du 3 mai 2006, dont nous relèverons certaines d’elles, ainsi que des quelques dispositions du Code de l’Urbanisme relatives aux AFUL.
A - Objet réglementaire et législatif a - Objet réglementaire des ASP (article 1er de l’Ordonnance) : Les ASP trouvent leur intérêt dans la construction, l’entretien, la gestion d’ouvrages, la réalisation de travaux et actions d’intérêt commun en vue de : - Prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances, - Préserver, restaurer ou exploiter des ressources naturelles, - Aménager ou entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers,
- Mettre en valeur des propriétés foncières (excepté pour les associations syndicales constituées d’office). b - Objet législatif des AFU (article L 322-2 du Code de l’Urbanisme) : - Le remembrement de parcelles et la modification corrélative de l'assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées, ainsi que la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement nécessaires, - Le groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d'aménagement, - La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément, - La conservation, la restauration et la mise en valeur des sites patrimoniaux remarquables ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-14, les articles 3 et 12 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles L. 145-6, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce, - Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut comporter la conduite d'actions de toute nature, menées ou prescrites à l'occasion des travaux nécessaires et pouvant inclure des actions d'insertion professionnelle et sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés.
B - Membres Les ASL-AFUL étant des groupements de propriétés, les propriétaires en ont la qualité de membres. A ce titre, ils sont détenteurs de droits et d’obligations : décisions prises en Assemblée Générale et paiement des charges notamment. Ces droits et obligations sont attachés aux biens sis dans le périmètre de l’Association et les suivent en quelque main qu’ils passent. Nous y distinguons les personnes privées et les personnes publiques.
Personnes privées : - Personnes physiques et/ou personnes morales, - Co-indivisaires dans une indivision, - Nu-propriétaire dans le cadre d’un démembrement (sauf convention contraire accordant à l’usufruitier la qualité de membre), - Chacun des copropriétaires dans une copropriété, - Bailleur dans le cadre d’un bail à construction (sauf convention contraire accordant au preneur la qualité de membre)
Personnes publiques, Après autorisation de l’organe délibérant (article 1er du Décret du 3 mai 2006), qui sont propriétaires de biens privés. L’incompatibilité de principe entre les règles de droit privé et celles de droit public a généré de nombreuses questions quant à l’intégration des biens domaniaux des personnes publiques. L’Ordonnance du 1er juillet 2004 a posé comme règle l’impossibilité de grever d’hypothèque légale les biens classés dans le domaine public, en vertu de leur insaisissabilité intrinsèque, sans exclure cependant leur intégration dans le périmètre de l’Association.
Ainsi, en vertu de l’Ordonnance de 2004, une personne publique détentrice d’un bien domanial peut être membre d’une Association. Cependant, une jurisprudence récente du Conseil d’Etat, 3ème chambre, datée du 23 janvier 2020, n°430192, confirmée par un second arrêt (n°432555) daté du 10 mars 2020, statue que le régime des AFUL (et a fortiori les ASL) est incompatible avec celui de la domanialité publique, notamment avec le principe d’inaliénabilité.
Par conséquent, si l’on se tient à cette jurisprudence, il en ressort que les biens domaniaux ne pourront à l’avenir intégrer le périmètre d’une ASL-AFUL. Selon la nature ou le degré de complexité de ce qui lie la personne publique à l’Association, il conviendra par exemple de régir les relations ASL-AFUL/Personne publique par l’établissement d’une convention particulière de gestion et de servitudes ou bien par la création d’une Union de Syndicats de Copropriétaires (UDSC) dans l’hypothèse où une copropriété est sise dans le périmètre de l’Union. Cette dernière solution ne saurait garantir la pérennité de l’ensemble immobilier puisqu’elle n’est pas en mesure d’interdire à l’un de ses membres de s’en retirer, hormis si sa constitution découle d’une scission de copropriété.
Les ASL-AFUL constituées depuis 2004 intégrant un bien domanial devront régulariser la situation : Si le bien en question peut relever de la propriété privée de la personne publique et être déclassé, il ne sera pas exclu de l’Association et la personne publique propriétaire conservera sa qualité de membre. En revanche, les biens présentant un caractère fort de domanialité publique nécessiteront une protection particulière et ne pourront à ce titre être déclassés. Il conviendra par conséquent de les exclure de l’Association et envisager de conclure simultanément une convention de gestion permettant de doter la personne publique et ladite Association de statuts fixant les modalités de gestion et de prise de décision liées au cahier des charges préexistant. D’autres solutions sont à imaginer pour entretenir et sécuriser les relations entre la personne publique et l’Association, telles que l’Union de Syndicats des Copropriétaires et l’Association Syndicale type Loi 1901. Chacune de ces pistes comportent leurs avantages et inconvénients. A nos yeux cependant, la convention de gestion paraît a priori la plus favorable.
C - Organes L’Ordonnance du 1er juillet 2004 impose aux Associations de se doter des organes suivants pour son bon fonctionnement : - Assemblée Générale (A. 10 Ordo) composée de droit de tous les membres de l’Association, qui délibèrent sur toutes les questions importantes : rapport d’activité, montant maximum des emprunts qui peuvent être votés par le syndicat et les emprunts d’un montant supérieur, propositions de modification statutaire ou de dissolution, adhésion à une union ou une fusion. - Syndicat (ASL- art. 9 Ordo) / Conseil des Syndics (AFUL- art. R 322-2 CU), administrateur de l’Association composé de membres titulaires et suppléants élus par et parmi les membres de l’Association pour une durée et dans les conditions définies par les statuts (Art.9 et 21 Ordo). Le Syndicat/le Conseil des Syndics est superflu dans l’hypothèse où l’Association ne comporte que deux membres. Nous sommes cependant contraints de le prévoir statutairement. Toutes les décisions seront prises à l’unanimité. - Président (A. 4 Ordo), représentant légal de l’Association à l’égard des tiers et exécutant des décisions du Syndicat, élu par et parmi les membres du Syndicat dans les conditions prévues dans les statuts. Vu la liberté statutaire laissée pour définir les modalités de représentation de l’Association (Art.3 Décret de 2006), le Syndicat peut élire un Président en dehors de ses membres (cabinet professionnel).
D - Droit de retrait d’un membre et distraction d’un bien La distraction d’un bien est une clause obligatoire imposée par l’Ordonnance du 1er juillet 2004, dont les modalités sont définies librement dans les statuts. Ces derniers peuvent ainsi prévoir le droit de retrait d’un bien à des conditions qualifiées et objectives, telle par exemple celle pour un membre de ne plus bénéficier d’éléments d’équipement et/ou de services d’intérêt collectif. La distraction est un outil dangereux pour l’équilibre d’un ensemble immobilier. Il est par conséquent judicieux d’ajouter des conditions pécuniaires à l’opération de distraction, comme par exemple s’être acquitté de toutes les cotisations, n’être redevable d’aucune dette ou bien encore prendre en charge la totalité des frais de distraction (mission de Géomètre, Assemblée Générale, frais de Notaire, etc).
III - Effets juridiques des formalités de déclaration et de publicité A - Déclaration et publicité (art. 8 de l’Ordonnance) : Déclaration à la Préfecture ou la Sous-Préfecture de l’arrondissement où l’Association a son siège et publication au Journal Officiel. Effets de l’accomplissement des formalités : L’Association est dotée de la capacité juridique et est opposable aux tiers (agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter, hypothéquer) Conséquences du défaut de formalités : Absence de capacité juridique (art. 5 de l’Ordonnance)
B- Inscription auprès du Service de la Publicité Foncière AFUL : Obligation d’inscription auprès du Service de la Publicité Foncière (R. 322-2-1 du Code de l’Urbanisme) ASL : Aucune obligation règlementaire. Il est cependant fortement recommandé de la rendre obligatoire statutairement.
C - Points de distinction entre les ASL et les AFUL Il n’existe quasiment aucune différence entre les deux Associations.
E - Représentation des copropriétaires au sein de l’Assemblée Générale (Loi ALUR du 24 mars 2014) F - Décisions s’imposant aux copropriétaires dans une AFUL Dans l’hypothèse où une copropriété est sise dans un volume, les décisions d’AFUL sont assimilées à des « travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et réglementaires » (art. L 322-9-1 CU et art. 24 b Loi 10 juillet 1965). Les copropriétaires n’ont par conséquent aucun pouvoir de blocage, ce qui est intéressant. Ils pourront donc se prononcer uniquement sur les modalités de réalisation et d’exécution des travaux, non sur leur opportunité.
G - Inscription auprès du Service de la Publicité Foncière
QUE CHOISIR ENTRE L’ASL ET L’AFUL ?
EN THEORIE :
Retenons que les AFU ont été spécifiquement créées pour l’aménagement urbain (article L.322-2 CU).
Les AFUL ont donc plutôt vocation à gérer des ensembles immobiliers grands et complexes (car intégrant par exemple des immeubles soumis au régime de la copropriété et/ou des immeubles à destination d’activité commerciale).
Elles naissent souvent du démembrement ou du remembrement d’ensembles déjà construits. Une ASL doit être obligatoirement créée en cas d’ouvrages et d’équipements collectifs dans un lotissement.
L’ASL peut en outre être créée pour des ensembles immobiliers « simples ».
Par Véronique Genachte, juriste foncier, copropriété et divisions complexes